Immobilie als Investition? Ja. Aber mit Köpfchen! (Teil 1)

Der Einlagenzinssatz der Europäischen Zentralbank liegt bei -0,4%. Ja, kein Schreibfehler: Der Zinssatz, den Banken für Geld bekommen, das sie bei der EZB parken, ist negativ. Würde eine Bank also einen Betrag von 100 Mio. Euro bei der EZB anlegen, bekäme sie am Ende eines Jahres nur 99,6 Mio. Euro zurück. Das Absurde: Die Banken machen das tatsächlich. Warum tun sie das? Nicht nur bei den Banken, auch bei anderen Kapitalsammelstellen wie vor allem Versicherungen oder Pensionsfonds gibt es mehr Geld (Liquidität) als rentierliche Investitionsmöglichkeiten. Selbst die EZB hat vor geraumer Zeit damit angefangen, im Rahmen ihres „quantitative ease“-Programms Anleihen von Staaten und zuletzt auch Unternehmen in unvorstellbarem Umfang aufzukaufen – nur, um das Geld in den Kreislauf zu pumpen und drauf zu hoffen, dass damit die Wirtschaft des Euro-Raumes wieder deutlicher zu wachsen beginnt und die südeuropäischen Länder endlich aus ihrer Dauerkrise herauskommen.

Wohin mit meinem Geld?

Das hat bislang sehr überschaubaren Erfolg. Und weil das so ist, sind die lohnenden Investitionsobjekte nach wie vor rar. Das merken seit einiger Zeit sogar alle von uns: die abhängig Beschäftigten, die Selbständigen, die Rentner. Wer zur Zeit etwas Geld übrig hat, möchte es keinesfalls einfach auf der Bank liegenlassen. Dort gibt es für das Sparbuch so gut wie gar keine Zinsen mehr, und auf dem Girokonto wird es wahrscheinlich nicht mehr lange dauern, bis die Banken für Guthaben sogar Strafzinsen erheben. Bei den Unternehmen ist dies bereits Realität: Ab einem gewissen Guthaben müssen sie an die Bank sog. „Verwahrentgelte“ berappen, weil selbst die Bank nicht weiß, wohin mit der Kohle. Das ist sehr schwer zu verstehen und widerspricht allem, was man bisher über Wirtschaft zu wissen glaubte.

Aber es ist keine Option, das Geld einfach auf der Bank liegenzulassen und zuzusehen, wie es immer weniger wird. Noch schlimmer: Seit kurzem steigt im Euroraum die Inflation wieder an, im September 2016 lag sie mit 0,4% so hoch wie seit langem nicht. Das bedeutet: Das Geld wird doppelt entwertet. Wohin also mit dem Geld?

Es gibt keine allgemein gültige Empfehlung, und eine Investitionsentscheidung ist von einer Reihe von Faktoren abhängig. Wer Geld investieren möchte, muss sich zunächst fragen, welche Rendite er erhalten möchte und welche Risiken er dafür einzugehen bereit ist. Dann ist eine Investition auch immer eine Frage des Zeithorizonts: Bis wann möchte ich die Rendite einstreichen und in welcher Form? Außerdem sollte man sich bei einer Investitionsentscheidung auch mit dem Umfeld der Investition auskennen. Blind einen Oldtimer zu kaufen, weil der gerade im Schaufenster steht und man davon ausgeht, dass der im Wert steigen könnte, ist wenig sinnvoll, wenn man sich nicht in dem Markt auskennt und einen Tatra nicht einmal von einem Škoda unterscheiden kann. Das dürfte einer der Gründe sein, warum die Menschen zunehmend in Immobilien investieren. Damit kennt sich ja schließlich jeder irgendwie aus. Jeder wohnt in einem Haus, man weiß, dass dafür Miete zu bezahlen ist, und der eine oder andere hat vielleicht sogar schon einmal eine kleine Wohnung oder ein Häuschen über eine Bank finanzieren lassen. Man versteht das System.

Der Preisboom für Immobilien hält unvermindert an

Und in der Tat: In den letzten Jahren kannten Immobilien in fast allen Segmenten und Regionen nur eine Richtung – nach oben. Fast täglich kann man in Zeitung und Internet lesen, wie sehr sich diese Investmentklasse von Jahr zu Jahr verteuert. Auch wenn sich der Anstieg Anfang 2016 im Vergleich zum Vorjahr etwas verlangsamt hatte: Mittlerweile hat das laufende Jahr 2016 das Vorjahr bereits deutlich in den Schatten gestellt. So meldete der Immobilienverband Deutschland (IVD) Ende Oktober, dass in 14 deutschen Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern die Bestandswohnungen mit mittlerem Wohnwert im Schnitt 9,42 Prozent teurer waren als im Vorjahr (Steigerung 2015: 7,5 Prozent). | Quelle | Dabei reiht sich das Jahr 2016 lediglich in eine bereits Jahre dauernde Periode ständiger Preissteigerungen ein. Was kann man also schon mit einer eigenen Immobilie falsch machen?

Eine ganze Menge.

Auf dem Weg in die Blase?

Erinnern Sie sich, was 2007 die Weltfinanzkrise verursacht hat? Nein. Nicht die Pleite von Lehman Brothers. Die waren nur die ersten, die auf der platzenden Blase saßen, die sie selbst geschaffen hatten. Viele weitere Banken und Investoren folgten, und selbst heute sind die drastischen Auswirkungen in der gesamten Weltwirtschaft zu spüren. Die Ursache der Krise waren faule Immobilienkredite, die vor allem in den USA, aber auch in vereinzelten europäischen Märkten haufenweise an den Mann und die Frau gebracht worden waren. Damals verdienten sich Heerscharen von zwielichtigen und auch vermeintlich seriösen Vermittlern goldene Nasen, indem sie den Menschen Immobilien und die dazugehörigen Kredite verkauften, obwohl diese die Kredite gar nicht bedienen konnten. Der Plan: Zins- und Tilgungszahlungen wurden am Anfang ausgesetzt, und wenn das Haus später verkauft wurde, reichte der zwischenzeitliche Wertzuwachs aus, die ausgesetzten Raten nachzuholen und obendrauf einen stattlichen Veräußerungsgewinn einzustreichen. Solche Kredite wurden zu hunderttausenden in sogenannten ABS-Papieren gebündelt und weiterverkauft, bis am Schluss niemand mehr zu beurteilen vermochte, wer nun eigentlich das Risiko zu tragen hatte und wie groß es letztlich war. Das Problem: Plötzlich brachen die Immobilienmärkte ein. Die Wertsteigerungen verwandelten sich in kürzester Zeit in Verluste, und meist reichte das Einkommen nicht aus, die Kredite nun plötzlich bedienen zu müssen. Die Kredite platzten, und die ABS-Papiere waren über Nacht wertlos.

Jahrelange Wertsteigerungen von Investitionsobjekten, die die Entwicklung der Wirtschaftsleistung übersteigen, enden oft genau so: in einer Blase. Auch in Deutschland kann das passieren. Zwar gibt es Meinungen, die dies für abwegig halten, da sich der Immobilienmarkt von den Märkten anderer Länder stark unterscheide. So würden Immobilienkredite fast ausschließlich festverzinslich und langfristig abgeschlossen, und zudem würden die Banken von den Investoren und Häuslebauern meist einen nicht unerheblichen Anteil an Eigenkapital fordern. Das ist alles zwar wahr. Aber die Player auf dem Immobilienmarkt sind eben nicht nur die kleinen Häuslebauer oder Käufer einer Eigentumswohnung. Die wahren Akteure sind die großen Investoren, die gleich hunderte von Millionen oder gar Milliarden Euro in den Immobilienmarkt eines Landes werfen können und sich so die begehrten Lagen in den angesagten Metropolen sichern. Sie sind diejenigen, die die Blase machen. Oder eben nicht.

Ob der Immobilienmarkt Deutschlands eine Blase ist oder noch wird, vermag heute niemand zu sagen. Aber eins ist sicher: Man sollte sich nicht davon abhängig machen. Das geht. Aber man sollte eine Reihe von Dingen dabei beachten.

Teil 2 folgt kurzfristig.

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