Immobilie als Investition? Ja, aber mit Köpfchen (Teil 2)

Hier geht es zu Teil 1.

Die Inflation macht mich arm. Oder reicher.


Wer sein Geld auf dem Sparbuch liegen hat, bekommt heute keine Zinsen mehr. Und wenn er das Geld abhebt, ist es aufgrund der Inflation zwischenzeitlich weniger wert, man ist um den Effekt der Inflation also ärmer geworden. Wie aber nutze ich die Inflation für mich?


Viele werden es nicht gerne hören, aber es funktioniert: durch Schuldenmachen. Im Jahr 1914, dem Jahr der Einführung der sog. Papiermark, war diese genauso viel wert wie eine Goldmark. Der Wechselkurs betrug also 1:1. Durch diverse Entwicklungen konnte das Deutsche Reich die im Versailler Vertrag festgelegten Reparationszahlungen (also die entgeltliche Wiedergutmachung der Schäden des Ersten Weltkriegs) nicht mehr in vollem Umfang leisten. Die Geldpresse wurde angeworfen. Die Folge: eine starke Inflation, die schließlich in die sog. Hyperinflation mündete. An deren Ende musste man für eine Goldmark eine Billion Papiermark auf den Tisch legen. Die Inflation wuchs so rasend schnell, dass die Menschen über Nacht faktisch enteignet wurden und für ihr Geld nichts mehr kaufen konnten. Wer Geld hatte, hatte nichts. Wer Schulden hatte, aber schon: Manche Kredite konnte dadurch nach kürzester Zeit zurückbezahlt werden, denn eine Inflationsklausel sahen die Kreditverträge nicht vor. Dadurch wechselten Immobilien damals den Eigentümer „für ´nen Appel und ein Ei.“ Wer Immobilien besaß und diese kreditfinanziert hatte, war fein raus.


Eine Hyperinflation ist im Euroraum nicht zu erwarten. Die derzeitige Inflationsrate liegt bei überschaubaren 0,4% und ist damit sogar weit vom Ziel der EZB (2% p.a.) entfernt. Und dennoch: Im Rahmen der Inflationsentwicklung steigen auch die Einkommen. Dann wird die Bedienung eines Kredites günstiger. Wer auf zehn oder fünfzehn Jahre einen Festzinskredit abschließt, weiß bereits am ersten Tag, welchen Gesamtbetrag er über die gesamte Laufzeit der Bank schuldet. Auf den Cent genau. Mit einem höheren Einkommen wird also die Erbringung der Darlehensleistungen „billiger“. Die Inflation hilft dem Kreditnehmer.


Immobilienfinanzierung – aber wie?

Es wurde schon kurz erwähnt: Man kann mit dem Kauf einer Immobilie eine ganze Menge falsch machen. Man kann sich damit sogar vollständig ruinieren. Die Entscheidung für den Kauf einer bestimmten Immobilie muss daher systematisch vorbereitet sein. Die einzig richtige Immobilie ist jene, die zu Ihren Vorstellungen, aber vor allem zu Ihren Möglichkeiten passt. Die Auswahl der Immobilie ist ein facettenreicher Vorgang, den man ohne fachkundige Beratung nicht durchführen sollte. Dafür ist einfach zu viel Geld im Spiel.


Im folgenden ist die Immobilie als Kapitalanlage Gegenstand der Überlegungen. Das ist eine Immobilie, die also nicht zur Eigennutzung, sondern zur Vermietung erworben wird. Dies kann vor allem dann interessant sein, wenn bspw. mit Blick auf das erwartete Rentenniveau durch die künftigen Mieteinnahmen eine zusätzliche Altersvorsorge geschaffen werden soll.


Hier sei erwähnt, dass der Gesetzgeber die Finanzierung von Immobilien für Ottonormalverbraucher kürzlich erschwert hat, und zwar zum Schutz der Kreditnehmer. Die sog. Immobilienkredit-Richtlinie, welche die EU im Rahmen des Verbraucherschutzes von den nationalen Gesetzgebern seit 2014 gefordert hatte, ist in Deutschland seit März 2016 in Kraft. Diese schreibt den Banken insbesondere vor, die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer noch genauer zu überprüfen und insbesondere Immobilien nur dann zu finanzieren, wenn der Kredit nicht auf der Voraussetzung einer erwarteten Wertsteigerung der Immobilie gewährt wird.

Bonitätsnachweis

Die Anforderungen an die Bonität eines Darlehensnehmers ist zwischenzeitlich deutlich gestiegen. Waren vor 10 und 15 Jahren 100%-Finanzierungen nicht unüblich, werden Banken heute deutliche höheren Wert auf angemessenes Eigenkapital legen. Auch das ergibt sich aus der Immobilienkredit-Richtlinie: Die Bank darf künftig nicht mehr nur auf den sog. Beleihungsauslauf (also den Anteil des Darlehens bezogen auf den Wert der Immobilie) schauen. Vielmehr muss die wirtschaftliche Leistungskraft des Darlehensnehmers beurteilt werden – und das mit Blick auf die Gesamtlaufzeit des Immobilienkredits. Das bedeutet, dass es vor allem für Rentner, aber auch schon für Menschen ab 50 Jahren deutlich schwieriger werden könnte, einen Immobilienkredit zu erhalten. Denn die Laufzeiten solcher Kredite bewegen sich nicht selten bei bis zu 20 Jahren. Wer also über zu wenig Eigenkapital oder zu geringe Verdiensteinnahmen verfügt, wird keine Immobilie finanziert bekommen. Finanzierungen mit einem Eigenkapital von unter 15% dürften auf Dauer damit keine Chance mehr haben, und es ist davon auszugehen, dass das erforderliche Eigenkapital eher steigen dürfte. Richtig günstig werden Baukredite heute ab einem Eigenkapitalanteil von ca. 40%.


In Kürze Teil 3.


Foto: Bruno Glätsch via pixabay.com





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